Als je in Barcelona huurt, heb je waarschijnlijk de datum waarop je contract afloopt in je agenda genoteerd. Die dag gaat meestal gepaard met een mix van stress en verhuisdozen, maar het nieuwe Koninklijk Besluit 8/2026 heeft de spelregels net op tijd veranderd. Deze regel is niet zomaar een officieel stuk papier; het is de reële mogelijkheid om nog twee jaar in je huidige woning te blijven wonen, met een bevroren huurprijs en zonder dat de verhuurder je kan weigeren, op enkele zeldzame uitzonderingen na.
Het eerste wat je moet weten is dat deze maatregel een positieve ‘valkuil’ heeft: hij is niet automatisch. Om ervan te profiteren, moet je zelf actie ondernemen. In een stad waar de Sindicat de Llogateres al waarschuwt dat ‘niemand in slaap mag vallen’, is het begrijpen of je al dan niet in het profiel van de begunstigde valt het verschil tussen een gedwongen verhuizing en twee jaar rust.
Wie komt hiervoor in aanmerking?
Om voor deze contractverlenging in aanmerking te komen, moet de huurder aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Gewone woning: het pand moet je vaste woonplaats zijn (seizoensverhuur of kamerverhuur zijn uitgesloten).
- Tijdelijke looptijd: het contract of de wettelijke verlengingen ervan moeten vóór 31 december 2027 aflopen.
- Geen noodzaak van de verhuurder: de verhuurder hoeft niet formeel te melden dat hij de woning nodig heeft voor eigen gebruik of voor directe familieleden.
Voor de toepassing van deze buitengewone verlenging hoeft de huurder geen bewijs te leveren van een kwetsbare economische of sociale situatie. Bovendien geldt de verplichting in het algemeen voor alle verhuurders, ongeacht of ze de wettelijke status van grootverhuurder hebben of kleine particuliere verhuurders zijn.
In gebieden die officieel als ‘gespannen’ zijn aangemerkt, geldt echter de verlenging van drie jaar die al in de Huisvestingswet staat, en die voorrang heeft op deze nieuwe verlenging van twee jaar.
Hoe vraag je tot 2 jaar extra zonder huurverhoging
De regelgeving bepaalt dat de verlenging niet automatisch van kracht wordt, maar dat de huurder zelf actie moet ondernemen door deze stappen te volgen:
- Controleer de data: kijk of het einde van de oorspronkelijke termijn of van de verlengingen (verplicht of stilzwijgend) binnen de geldigheidsduur van het decreet valt.
- Formele kennisgeving: stuur vóór het verstrijken van de termijn een bewijsbare kennisgeving (burofax of aangetekende brief) naar de verhuurder.
- Keuze van de looptijd: vraag de verlenging aan per jaar, met een maximum van twee extra jaren.
- Handhaving van de voorwaarden: behoud van de oorspronkelijke huurprijs en clausules, zonder dat de verhuurder een nieuw contract tegen marktprijs kan eisen.
Uitzonderingen en prijscontrole
De wet voorziet in scenario’s waarin deze verlenging niet verplicht is voor de verhuurder:
- Gezinsgebruik: wanneer de eigenaar aantoont dat hij het pand nodig heeft voor zichzelf of voor familieleden in de eerste graad.
- Nieuwe overeenkomst: als beide partijen vrijwillig overeenkomen om een nieuw contract met andere voorwaarden te tekenen.
- Gebieden met een krappe woningmarkt: in deze gebieden geldt de specifieke verlenging van maximaal drie jaar zoals vastgelegd in de Woningwet.
Ongeacht de contractuele situatie stelt het decreet een strikte limiet aan de jaarlijkse huurverhoging. De maximaal toegestane stijging bedraagt 2% per jaar, waardoor verhogingen die gekoppeld zijn aan een hogere inflatie tijdens de geldigheidsduur van de regel worden voorkomen.
De “bonus” van Barcelona omdat het een gebied met veel vraag is
Wonen in Barcelona heeft zo zijn complicaties, maar in dit geval biedt de stad een extra bescherming. Omdat het is uitgeroepen tot gebied met een gespannen woningmarkt, bestond hier al een buitengewone verlenging van maximaal drie jaar op grond van de Woningwet. Juridische experts en huurdersbelangenorganisaties raden aan om eerst de verlenging van drie jaar aan te vragen vanwege de krappe woningmarkt, en als tweede optie de verlenging van twee jaar die in dit nieuwe decreet staat. Zo heb je, mocht de ene om een of andere technische reden mislukken, de andere als back-up.
De verhuurder kan het verzoek om een buitengewone verlenging alleen afwijzen als er sprake is van een van de volgende wettelijke gronden:
- Het afsluiten van een nieuw contract: het bestaan van een eerder ondertekende overeenkomst tussen de partijen met gunstigere voorwaarden voor de huurder.
- Noodzaak van de woning: de vereiste dat het pand bestemd is voor persoonlijk gebruik door de verhuurder of zijn directe familieleden, mits dit wordt aangetoond overeenkomstig de voorwaarden van de wet.
- Alternatieve schriftelijke overeenkomst: het sluiten van een andere overeenkomst tussen verhuurder en huurder ter vervanging van de wettelijke verlenging.
Als geen van deze uitzonderingen van toepassing is, heeft de weigering van de verhuurder geen juridische geldigheid ten opzichte van het verzoek van de huurder.
Een belangrijke tip: vraag het nu aan, ook al zou het Congres het verwerpen
Het proces is eenvoudig, maar je moet wel nauwkeurig te werk gaan. Het belangrijkste is een betrouwbare communicatie. Een WhatsApp-bericht of een snel telefoontje is niet voldoende; het beste is om een aangetekende brief of een e-mail met ontvangstbevestiging te sturen voordat het contract afloopt. In dat schrijven moet je expliciet verwijzen naar het Koninklijk Besluit 8/2026 en aangeven dat je gebruik wilt maken van de verlenging van twee jaar onder de huidige voorwaarden.
Er is een politiek detail dat we niet over het hoofd mogen zien: het decreet is op dit moment van kracht, maar moet nog door het Congres worden bekrachtigd. Als de kamer het de komende weken zou verwerpen, zouden alleen degenen beschermd zijn die hun aanvraag hadden ingediend terwijl de wet van kracht was. Daarom is de aanbeveling van juristen duidelijk: als je contract binnenkort afloopt, wacht dan niet af wat er in Madrid gebeurt. Dien je aanvraag vandaag nog in om je recht te versterken en ervoor te zorgen dat je huur maximaal met die 2% per jaar stijgt, wat ook door dit decreet tot eind 2027 wordt gegarandeerd
